De La Fuente Oosterveen-logo

Verborgen gebreken bij de koop van woningen in Spanje

Datum: 2017, 09 January

Onder verborgen gebreken worden verstaan de gebreken die zijn ontstaan voordat de woning is verkregen, maar die pas zichtbaar worden of waarvan pas kennis wordt genomen na de koop van het onroerend goed. Het gaat dus om gebreken die niet met het blote oog konden worden ontdekt. Bovendien dient het te gaan om ernstige gebreken, dat wil zeggen dat deze tekortkomingen er voor zorgen dat het onroerend goed niet als woning geschikt is of, dat indien de koper had geweten dat deze gebreken aanwezig waren de koper de bewuste woning niet zou hebben gekocht of er in ieder geval een lagere prijs voor zou hebben betaald. Er geldt wel een uitzondering op deze regel, namelijk voor die gevallen waarin de koper een zodanige deskundigheid bezit vanwege zijn beroep of vakkennis, en daardoor de gebreken gemakkelijker had moeten kunnen ontdekken.

De verkoper is in principe verantwoordelijk voor het herstel van de verborgen gebreken, zelfs indien de verkoper geen kennis had van het bestaan hiervan. Overigens, kan deze verantwoordelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken wel worden uitgesloten indien de koper en de verkoper dit uitdrukkelijk overeenkomen.

Indien er sprake is van de koop van een bestaande woning (oftewel geen nieuwbouwwoning) waarvan de constructie ouder is dan tien jaar, en er verborgen gebreken blijken te zijn, heeft de koper volgens het Spaans burgerlijk wetboek een termijn van zes maanden – te rekenen vanaf de levering van de woning – om een juridische procedure op te kunnen starten tegen de verkoper. De koper kan in dat geval er voor kiezen om ontbinding te vorderen van de koopovereenkomst waarbij de kosten die hij voldaan heeft zullen moeten worden terugbetaald. De koper kan er ook voor kiezen om verlaging van de koopprijs te vorderen, in welk geval een onafhankelijke deskundige zal moeten bepalen met welk evenredig gedeelte de koopprijs zal moeten worden verlaagd. Indien blijkt dat de verkoper kennis had van de verborgen gebreken en hij en/of zij de koper hier niet tijdig van op de hoogte heeft gesteld, is de verkoper in geval van ontbinding van de koopovereenkomst, ook nog een vergoeding verschuldigd aan de koper voor de schade die deze heeft geldeden.

Wanneer de gebreken zodanig ernstig zijn dat de woning onbewoonbaar is, geldt er een termijn van vijf jaar om ontbinding van de overeenkomst te kunnen vorderen.

In bovengenoemde gevallen is de koper wel degene die het bestaan van de verborgen gebreken dient aan te tonen.

Indien er sprake is van de koop van een nieuwbouwwoning, stelt de wettelijke regeling Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) een verplicht garantiesysteem vast voor de partijen die betrokken zijn geweest bij de constructie. In de genoemde wettelijke regeling worden drie verschillende soorten verzekeringen verplicht gesteld, waarvan de termijn varieert en afhankelijk is van hetgeen wordt verzekerd, namelijk als volgt:

a) verzekering door de aannemer voor de duur van een jaar voor het herstel van de verborgen gebreken die de geconstrueerde onderdelen aantasten;

b) verzekering door de projectontwikkelaar voor de duur van drie jaar voor de schade wegens gebreken aan de geconstrueerde onderdelen of aan de installaties opdat deze voldoen aan de eisen van bewoonbaarheid; en

c) verzekering door de projectontwikkelaar voor de duur van tien jaar voor het herstel van schade wegens gebreken die hun oorsprong hebben in of schadelijk zijn voor de structurele elementen van het gebouw.

Het is bovendien belangrijk om in ogenschouw te hebben dat dit de termijnen zijn waarbinnen de verzekering geldig dient te zijn.

In het geval van een nieuwbouwwoning heeft de koper een termijn van twee jaar – te rekenen vanaf het moment waarop de verborgen gebreken zijn ontdekt – om een juridische procedure op te kunnen starten tegen de verkoper.

Tevens is van belang om op te merken dat voornoemde termijnen van één jaar, drie jaar en tien jaar beginnen te tellen vanaf het moment van de levering van de woning door de aannemer aan de projectontwikkelaar en niet vanaf het moment waarop de uiteindelijke koper de woning verkrijgt. Indien de woning dus pas enkele jaren na de voltooiing van de constructie wordt verkocht aan de eerste bewoner, is er reeds een gedeelte van de garantietermijn verstreken.

Indien de woning vervolgens aan een derde wordt geleverd voordat de eerste tien jaar zijn verstreken, wordt in de LOE – om deze derde niet onbeschermd te laten blijven – de verplichting gesteld aan de verkoper ter garantie een verzekering af te sluiten voor de termijn die nog rest tot de afloop van de eerste tien jaar.

In het geval van het verkrijgen van nieuwbouwwoningen is het zeer belangrijk voor de koper om zich ervan te verzekeren dat er werkelijk verzekeringspolissen zijn afgesloten met de hierboven genoemde voorwaarden.

Bij onroerend goed transacties in Spanje dient men zich er van bewust te zijn dat de makelaar in Spanje enkel de functie heeft van commerciële tussenpersoon. De makelaar heeft in Spanje normaliter niet de functie van wettelijke adviseur van één of meerdere van de partijen. Derhalve zal de makelaar in het algemeen niet aansprakelijk zijn in het geval er verborgen gebreken in de woning blijken te zijn.

Bij elke kooptransactie is het bovendien raadzaam om gebruik te maken van de diensten van een advocaat, en de woning grondig te laten onderzoeken door een deskundige op het gebied van constructies en installaties.

« Terug